«أخذ به شفعه» یکی از نهادهای مهم فقهی و حقوقی در نظام حقوقی ایران است که از فقه امامیه گرفته شده و در مواد ۸۰۸ تا ۸۱۷ قانون مدنی به آن اشاره شده است. حق شفعه در واقع حقی است برای شریکی که در ملکی مشاع با شخص دیگری شریک است تا در صورت فروش سهم شریک دیگر به ثالث، بتواند همان سهم را به قیمت معامله خریداری کند و از ورود شریک جدید به ملک جلوگیری نماید.
در فقه اسلامی، شفعه به معنای «همپیوستگی و اتحاد دو سهم» تعریف شده است. هدف اصلی از اعطای این حق، پیشگیری از بروز اختلاف و دشواری در تصرف و اداره ملک مشترک است. از دید حقوقی نیز، حق شفعه یک حق تبعی است که تنها در شرایط خاصی تحقق مییابد و به محض وقوع بیع، برای شریک باقیمانده ایجاد میشود.
به طور خلاصه، «أخذ به شفعه» به معنای خرید سهم فروختهشده شریک به همان بهایی است که به خریدار پرداخت شده تا ملک همچنان در مالکیت دو شریک باقی مانده، حفظ گردد.
شرایط تحقق أخذ به شفعه
برای آنکه حق شفعه قابل اعمال باشد، وجود چند شرط اساسی ضروری است:
۱. وجود ملک غیرمنقول قابل تقسیم:
حق شفعه تنها در اموال غیرمنقول مانند باغ، خانه یا زمین مشاع اعمال میشود، نه در اموال منقول. همچنین باید قابلیت تقسیم داشته باشد تا مفهوم شریکبودن معنا پیدا کند.
۲. وجود دو شریک در ملک مشاع:
شرط دیگر، وجود دقیقاً دو شریک است. اگر ملک بین بیش از دو نفر مشاع باشد، حق شفعه برقرار نخواهد بود. قانون مدنی صراحت دارد که شفعه فقط بین دو شریک شکل میگیرد.
۳. انتقال سهم شریک به غیر از طریق بیع:
حق شفعه تنها در صورتی ایجاد میشود که شریک، سهم خود را از طریق عقد بیع (خریدوفروش) به دیگری منتقل کند. انتقال از طریق صلح، هبه یا معاوضه موجب ایجاد حق شفعه نمیشود.
۴. پرداخت ثمن توسط شفیع:
شفیع برای اعمال حق خود، باید ثمن معامله را به همان میزانی که در قرارداد ذکر شده است، بپردازد. در صورت امتناع او از پرداخت، حقش ساقط میشود.
چه اموالی مشمول حق شفعه هستند؟
حق شفعه تنها نسبت به اموال غیرمنقولی جاری است که بین دو نفر به صورت مشاع وجود دارد. مصادیق مهم آن عبارتاند از:
- زمین و باغ مشاع: نمونههای کلاسیک و معمول در پروندههای شفعه محسوب میشوند.
- خانه یا ملک کلنگی مشاع: در صورت فروش سهم یکی از شرکا، شریک دیگر میتواند حق شفعه خود را اعمال کند.
- آپارتمانها: در مورد شفعه در آپارتمانها اختلافنظر وجود دارد. به دلیل اینکه مالک هر واحد مالک مشاع کل ساختمان نیست و مالکیتش اختصاصی است، بیشتر حقوقدانان معتقدند که شفعه در این اموال جاری نیست.
به طور کلی، هر جا که ملک مشاع باشد و قابلیت تقسیم نیز داشته باشد، میتوان گفت شرایط اجرای حق شفعه فراهم است.
مواردی که شفعه جاری نمیشود
گاهی با وجود اشتراک در ملک، حق شفعه قابل اعمال نیست، مانند:
- بیش از دو شریک بودن در ملک: وجود سه یا چند شریک مانع تحقق شفعه است.
- غیرقابل تقسیم بودن مال: اگر موضوع مشاع قابل تفکیک نباشد، مفهوم شراکت در تصرف از بین میرود.
- انتقال به غیر از بیع: هبه، صلح یا معاوضه موجب تحقق حق شفعه نمیشود.
- معاملات صوری: اگر بیع برای فرار از اعمال شفعه باشد، طبق قانون و رویه قضایی، معامله صوری بوده و شفعه قابل اعمال نیست.
احراز این شرایط در پروندههای قضایی بسیار حساس است و نیاز به بررسی دقیق سند و دلایل دارد.
نحوه اعمال حق أخذ به شفعه، مهلت و آثار آناعمال
حق شفعه نیازمند رعایت مراحل قانونی مشخصی است:
- اعلام فوری شفعه:
به محض اطلاع شفیع از وقوع معامله، باید به صورت سریع و بدون تأخیر، اراده خود را مبنی بر اعمال شفعه اعلام کند.
- پرداخت ثمن معامله:
شفیع باید همزمان یا بلافاصله پس از اعلام، ثمن معامله را به میزان درجشده در قرارداد پرداخت یا در دادگاه تودیع کند.
- طرح دادخواست اخذ به شفعه:
در صورتی که خریدار سهم فروختهشده از تحویل ملک امتناع کند، شفیع میتواند دادخواست «اخذ به شفعه» را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح کند.
رعایت این سه مرحله برای تحقق قطعی حق شفعه ضروری است، وگرنه دادگاه دعوا را مردود اعلام خواهد کرد.
مهلت قانونی اعمال حق شفعه
یکی از مهمترین ویژگیهای حق شفعه «فوری بودن» آن است. شفیع باید بلافاصله پس از آگاهی از فروش، تصمیم خود را اعلام کند. تأخیر در اعلام یا اقدام، به معنای اسقاط حق تلقی میشود.
هرچند در قانون مدنی مهلت خاصی قید نشده، اما رویه قضایی با استناد به قاعده فوریت، هر تأخیری را که عرفاً غیرموجه باشد، موجب از بین رفتن حق میداند. البته در شرایطی مانند عدم اطلاع از وقوع معامله یا عدم دسترسی به ثمن، ممکن است فوریت عرفی متفاوت تفسیر شود.
آثار حقوقی أخذ به شفعه
زمانی که شفیع حق خود را اعمال میکند، آثار مهمی ایجاد میشود:
انتقال مالکیت سهم فروختهشده به شفیع: از لحظه پرداخت ثمن، ملکِ موضوع شفعه به مالکیت شفیع منتقل میشود.
الزام فروشنده یا خریدار به تحویل ملک: اگر خریدار یا فروشنده از تحویل سهم امتناع کند، دادگاه وی را ملزم به تحویل خواهد کرد.
الزام به تخلیه و تحویل: دادگاه میتواند دستور تخلیه فوری ملک به نفع شفیع صادر کند.
حقوق خریدار ثالث: خریدار ثالث تنها میتواند ثمن دریافتی را مطالبه کند و حق اعتراض نسبت به شفعه ندارد مگر ثابت کند معامله صوری نبوده است.
اختلافات رایج در دعاوی أخذ به شفعه
پروندههای شفعه معمولاً شامل اختلافات زیر هستند:
- انکار شراکت یا مالکیت مشاع
- منکرشدن وقوع بیع
- اختلاف در تعیین مبلغ واقعی ثمن
- اختلافات مربوط به تخلیه و تحویل ملک
- ادعای اسقاط حق از سوی شفیع قبل از اعمال
برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، حضور بهترین وکیل حقوقی در تمام مراحل بسیار اهمیت دارد.
چرا حضور وکیل در دعاوی أخذ به شفعه ضروری است؟
دعواهای شفعه از پیچیدهترین دعاوی ملکی محسوب میشوند، زیرا مسائل فقهی، قراردادی و اثباتی در آن تداخل دارد.
وکیل ملکی تهران:
- مدارک مالکیت و نوع معامله را بررسی میکند.
- فوریت در اعلام حق شفعه را مستند میکند تا ادعای تأخیر رد شود.
- دادخواست دقیق و مستدل تنظیم میکند.
- پیگیری تخلیه یا انتقال رسمی را تا پایان انجام میدهد.
اگر درگیر پرونده أخذ به شفعه هستید یا بیم تضییع حق خود دارید، با مؤسسه حقوقی راهیان عدالت تماس بگیرید تا کارشناسان حقوقی راهنمایی دقیقی ارائه دهند. برای مشاوره فوری با شماره ۰۹۱۲۱۳۰۴۰۸۵ تماس بگیرید.
پرسشهای پرتکرار
آیا حق شفعه شامل آپارتمان میشود؟
خیر، معمولاً شفعه در آپارتمانها اعمال نمیشود چون مالکیت هر واحد مستقل است.
اگر شریک فوراً اقدام نکند، حق شفعه از بین میرود؟
بله، تأخیر عرفی به منزله اسقاط است. فوریت باید رعایت شود.
آیا شفیع باید ثمن واقعی پرداخت کند یا مبلغ مندرج در قرارداد؟
مبنای محاسبه همان ثمن مندرج در عقد بیع است، نه ارزش روز ملک.
آیا خریدار میتواند با شفیع مخالفت کند؟
خیر، اما حق دارد ثمن پرداختی خود را بازپس گیرد.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
بله، شفیع میتواند صراحتاً از این حق صرفنظر نماید.