در معاملات ملکی، یکی از پرکاربردترین اصطلاحات، “عرصه و اعیان” است. بسیاری از خریداران ملک هنگام مشاهده این دو واژه در سند، با ابهام روبهرو میشوند و نمیدانند عرصه دقیقاً به چه معناست و اعیان چه تفاوتی با آن دارد. این دو مفهوم پایه و اساس مالکیت در املاک هستند و شناخت درست آنها میتواند از بروز اختلافات و ضررهای مالی در آینده جلوگیری کند.
در این مقاله، به صورت کاملاً آموزشی و حقوقی، تفاوت عرصه و اعیان، وضعیت آنها در اسناد مالکیت، و نکات مهم هنگام خرید و فروش را بررسی میکنیم. چنانچه پس از مطالعه نیاز به راهنمایی دقیقتری داشتید، مشاوران موسسه حقوقی راهیان عدالت آمادهی پاسخگویی به سؤالات شما هستند. برای دریافت مشاوره میتوانید با شماره ۰۹۱۲۱۳۰۴۰۸۵ تماس بگیرید.
عرصه و اعیان چیست؟
در علم حقوق، املاک از دو بخش اصلی تشکیل شدهاند: عرصه و اعیان. عرصه همان زمین است که ملک بر روی آن احداث میشود و اعیان شامل هر نوع بنایی است که بر سطح عرصه ساخته شده باشد؛ مانند ساختمان، دیوار، یا هر سازه دیگر.
در اسناد مالکیت، به ویژه در سندهای تکبرگ امروزی، معمولاً این دو بخش به طور مجزا ذکر میشوند.
به عنوان مثال، ممکن است در سند نوشته شود: «مالک عرصه: اداره اوقاف؛ مالک اعیان: آقای الف». همین تفکیک نشان میدهد که مالکیت زمین و بنای روی آن همیشه در اختیار یک نفر نیست.
در قانون مدنی نیز، ماده ۲۲ و ۲۳ به صراحت بیان میکند که مالکیت افراد تنها زمانی رسمی است که سند آن به نامشان ثبت شده باشد. بنابراین، برای تشخیص اینکه شما مالک زمین (عرصه) هستید یا فقط بنای ساختهشده (اعیان)، حتماً باید سند رسمی ملک را بررسی کنید.
تفاوت عرصه و اعیان به زبان ساده
برای درک بهتر، میتوان گفت:
عرصه = زمین
اعیان = بنای ساختهشده روی زمین
تفاوت عرصه و اعیان زمانی اهمیت پیدا میکند که این دو در مالکیت افراد مختلف باشند. برای نمونه، در برخی مجتمعهای دولتی یا موقوفه، زمین متعلق به اداره دولتی یا اوقاف است، اما افراد فقط اعیان (یعنی واحد مسکونی یا تجاری) را در اختیار دارند.
این جدایی در مالکیت، تأثیر مستقیم بر حقوق استفادهکننده دارد. اگر شما صرفاً مالک اعیان باشید، نمیتوانید بدون اجازهی مالک عرصه، در زمین تغییر ایجاد کنید یا ساختوساز جدید انجام دهید. در نتیجه، در زمان خرید ملک باید حتماً مشخص شود که چه نوع مالکیتی انتقال پیدا میکند. این مورد در بندهای «سند رسمی» یا «قرارداد فروش» قید میشود.
انواع مالکیت عرصه و اعیان
مالکیت عرصه و اعیان میتواند در سه حالت اتفاق بیفتد:
۱. مالکیت مشترک عرصه و اعیان:
در این حالت، مالک هم زمین و هم بنا را در اختیار دارد که رایجترین نوع مالکیت است.
۲. مالکیت فقط اعیان:
در بعضی از املاک دولتی یا موقوفه، مردم صرفاً اعیان را میخرند و عرصه در اختیار دولت یا سازمانی دیگر باقی میماند. مالک باید طبق قرارداد، اجارهبهای سالانه زمین را بپردازد.
۳. مالکیت فقط عرصه:
در مواقعی ممکن است فرد فقط مالک زمین باشد اما ساختوساز آن را به دیگری واگذار کند؛ مانند قراردادهای مشارکت در ساخت.
در هر سه حالت، تعیین حدود مالکیت در سند و قرارداد ضمیمه بسیار مهم است. اگر این تمایزات مشخص نباشند، ممکن است در زمان فروش یا نقلوانتقال، مشکلات حقوقی پیش آید.
عرصه و اعیان در سند مالکیت
در اسناد تکبرگ جدید، بخش مخصوصی برای مشخص کردن عرصه و اعیان در نظر گرفته شده است. به طور معمول، در قسمت توضیحات سند عبارتهایی مانند «عرصه به مساحت … مترمربع» و «اعیان به مساحت … مترمربع» درج میشود.
برای خریداران، توجه به این بخش حیاتی است. اگر مالک فعلی فقط صاحب اعیان باشد و عرصه در مالکیت نهاد دیگری باشد، باید شرایط اجارهنامه یا حق بهرهبرداری از زمین کاملاً مشخص شود. در مورد املاک موقوفه نیز، باید نوع وقف، مدت اجاره و مبلغ پرداختی به اداره اوقاف در سند معتبر باشد.
نکته دیگر این است که در هنگام تجدید سند یا اخذ سند جدید، ممکن است بخشهای مربوط به عرصه و اعیان تغییر کند. بنابراین، بررسی دقیق سند توسط وکیل ملکی پیش از انجام معامله، اقدامی مهم برای جلوگیری از مشکلات بعدی است.
خرید و فروش ملک اعیانی (بدون عرصه)
در برخی از مناطق شهری، مخصوصاً در املاک اداری یا زمینهای دولتی، افراد تنها اعیان ملک را خریداری میکنند و عرصه همچنان در مالکیت دولت یا سازمان باقی میماند. این نوع املاک در عرف به «ملک اعیانی» معروف است.
در چنین مواردی، مالک اعیانی باید سالانه مبلغی به عنوان اجاره یا حق بهرهبرداری از زمین پرداخت کند. اگر این مبلغ پرداخت نشود، سازمان مالک عرصه میتواند از تمدید قرارداد امتناع کند یا محدودیتهایی در ساختوساز ایجاد کند.
خریداران باید هنگام معامله ملک اعیانی، چند نکته مهم را رعایت کنند:
- قرارداد اجاره عرصه را دقیق بخوانند و از مدتزمان اجاره آگاه شوند.
- هزینههای سالانه اجاره یا شارژ عرصه را در محاسبات خرید لحاظ کنند.
- برای انجام هرگونه بازسازی یا گسترش بنا، از مالک عرصه مجوز بگیرند.
عدم رعایت این نکات میتواند باعث بیاعتباری خرید یا حتی ضبط ملک شود. در نتیجه، توصیه میشود قبل از امضای هر سندی با وکیل متخصص مشورت گردد.
عرصه و اعیان در املاک موقوفه
در املاک موقوفه، عرصه متعلق به موقوفه است و اعیان ممکن است به مالک شخصی تعلق داشته باشد. این ساختار حقوقی پیچیدگیهایی دارد که باید با دقت بررسی شود. خریداران چنین املاکی باید بدانند که زمین را خریداری نمیکنند، بلکه مالک استفاده از بنای ساختهشده هستند.
در این موارد، اجارهبهای عرصه باید طبق تعرفه اداره اوقاف پرداخت شود و عدم پرداخت آن موجب لغو تمدید قرارداد خواهد شد. همچنین برای فروش اعیان نیز لازم است اجازه اداره اوقاف اخذ شود.
بنابراین، اگر قصد خرید ملک موقوفه دارید، حتماً باید نوع وقف و مدارک مالکیت اعیان را بررسی کنید. موسسه حقوقی راهیان عدالت تجربهی گستردهای در بررسی قراردادهای مرتبط با املاک وقفی دارد و میتواند شما را در این زمینه راهنمایی کند.
نکات مهم حقوقی هنگام معامله
پیش از نهاییکردن هر معامله ملکی، آگاهی از وضعیت عرصه و اعیان ضروری است. برخی نکات مهم عبارتاند از:
- همیشه اصل سند مالکیت را مشاهده کرده و از ثبت رسمی آن اطمینان حاصل کنید.
- اگر عرصه و اعیان متعلق به افراد مختلف است، حتماً قرارداد اجاره یا توافقنامه حقوقی میان طرفین بررسی شود.
- مدت اجاره، نحوه پرداخت و شرایط تمدید باید در قرارداد قید گردد.
- در املاک موقوفه، تأیید اداره اوقاف الزامی است.
- هرگونه ابهام در مالکیت یا تغییر در سند باید توسط وکیل بررسی شود.
با رعایت این اصول و استفاده از بهترین وکیل حقوقی ، میتوان از بسیاری از خطرات قانونی و مالی جلوگیری کرد. کارشناسان موسسه حقوقی راهیان عدالت آمادهاند تا در بررسی سند، تنظیم قرارداد و بررسی وضعیت عرصه و اعیان به شما کمک کنند.
نتیجهگیری
شناخت مفهوم عرصه و اعیان برای هر فردی که قصد خرید، فروش یا سرمایهگذاری در ملک دارد، از اهمیت بالایی برخوردار است. بیتوجهی به این موضوع میتواند باعث بروز اختلافهای مالی یا حتی دعاوی حقوقی شود.
اگر سند ملکیتان دارای بخش مجزا برای عرصه و اعیان است یا نسبت به مالکیت خود تردید دارید، بهتر است قبل از امضای قرارداد از کارشناسان متخصص مشاوره بگیرید.
برای دریافت راهنمایی دقیق و بررسی وضعیت سند خود، میتوانید با موسسه حقوقی راهیان عدالت تماس بگیرید. شماره تماس مستقیم مشاوران: ۰۹۱۲۱۳۰۴۰۸۵