الزام به تفکیک ملک به معنای درخواست قانونی برای جدا کردن سهم هر مالک از ملک مشترک است. بهعبارت سادهتر، زمانی که چند نفر مالک مشاع یک ملک هستند و یکی از مالکان قصد دارد سهم خود را مشخص و مستقل کند، اما سایر شرکا همکاری نمیکنند، میتواند از طریق دادخواست الزام به تفکیک ملک از دادگاه حقوقی بخواهد که حکم تفکیک و صدور اسناد مجزا صادر شود.
در حقوق ثبت، تفکیک یعنی تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر با حفظ مالکیت مشترک یا انفرادی. این فرآیند معمولاً برای تفکیک آپارتمانها، زمینهای در حال ساخت یا املاکی که بهصورت مشاع ثبت شدهاند انجام میگیرد.
گاهی، در معاملات پیشفروش، اگر سازنده یا فروشنده از تفکیک و ارائه سند رسمی برای هر واحد امتناع کند، خریدار میتواند با استناد به تعهد تفکیک در قرارداد، از دادگاه الزام او را بخواهد.
تفاوت تفکیک با افراز ملک نیز اهمیت زیادی دارد. در افراز، مالکیت مشاعی پایان مییابد و سهم هر شریک بهطور رسمی جدا میشود، اما در تفکیک ممکن است مالکیت مشاعی در قطعات جدید باقی بماند. بنابراین، در بسیاری از موارد تفکیک، حالت مقدماتی برای انجام افراز محسوب میشود.
در نهایت، هرگاه شرکای ملک درباره نحوه تقسیم توافق نداشته باشند و همکاری در انجام مراحل ثبتی تفکیک صورت نگیرد، طرح دعوای الزام به تفکیک ملک مبنای قانونی برای حل اختلاف است.
چه زمانی میتوان دعوای الزام به تفکیک ملک مطرح کرد؟
یکی از موارد معمول بروز اختلاف، تفکیک ملک مشاع است. در ملک مشاع، هر شریک تنها در سهم مشاعی خود مالک است، نه بخش معینی از ملک. بنابراین، بدون همکاری همه مالکان، انجام تفکیک ممکن نیست. هنگامی که یکی از مالکان از همکاری امتناع کند، سایرین میتوانند از دادگاه بخواهند او را به تفکیک و تنظیم سند تفکیکی ملزم نماید.
گاهی موضوع مربوط به اختلاف میان خریدار و فروشنده ملک است. برای مثال، در قراردادهای فروش آپارتمانهای نوساز، تعهد فروشنده به «تفکیک و تحویل سند رسمی برای هر واحد» ذکر میشود. اگر فروشنده پس از پایان ساخت از انتقال رسمی سهم خریدار خودداری کند، خریدار میتواند دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند را اقامه کند.
همچنین در مواردی که یکی از طرفین معامله یا سازنده ملک فوت کرده یا حاضر به همکاری نیست، ادامه پروژه یا واگذاری سند متوقف میماند. در این حالت، مراجعه به دادگاه و صدور حکم تفکیک، راه قانونی برای جلوگیری از تضییع حق است.
در نهایت، هرگاه در اجرای مراحل ثبتی مانعی باشد ـ مثلاً بخشی از ملک فاقد پایانکار یا مجوز شهرداری است ـ باز هم امکان طرح دعوا وجود دارد، البته پس از رفع موانع قانونی.
اگر در چنین موقعیتی هستید و نمیدانید آیا شرایط طرح دادخواست الزام به تفکیک ملک برای شما فراهم است یا خیر، بهتر است با وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنید.
تماس فوری برای مشاوره حقوقی: 09121304085
شرایط قانونی طرح دعوای الزام به تفکیک ملک
برای اینکه دادگاه بتواند حکم الزام به تفکیک صادر کند، چند شرط قانونی باید وجود داشته باشد:
وجود مالکیت رسمی:
مالک باید طبق سند رسمی (مثل سند تکبرگی یا دفترچهای) مالک ملک باشد. مالکیت قولنامهای یا وعدهای، بهتنهایی برای طرح دعوای الزام کافی نیست.
قابلیت تفکیک ملک:
ملک باید از نظر فنی و ثبتی امکان تقسیم داشته باشد. مثلاً قطعات جدید باید دارای حداقل مساحت مجاز، دسترسی به معبر، و انطباق با ضوابط شهرداری باشند.
نبود منع قانونی یا ثبتی:
در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، در طرحهای عمرانی واقع شده باشد یا دارای بدهیهای شهرداری باشد، اجرای تفکیک تا رفع موانع قانونی ممکن نیست.
بنابراین، قبل از هر اقدامی برای طرح دعوا، بررسی وضعیت ثبتی ملک توسط یک وکیل ملکی باتجربه ضروری است. وکیل با بررسی پرونده ثبتی در اداره ثبت اسناد و استعلام وضعیت ملک، مشخص میکند که آیا تنظیم دادخواست الزام به تفکیک ملک به نتیجه میرسد یا خیر.
مراحل رسیدگی به دعوای الزام به تفکیک ملک
فرآیند اجرایی این دعوا معمولاً چند مرحله دارد:
تنظیم دادخواست:
خواهان باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کرده و مدارک مالکیت، قرارداد و نقشه تفکیکی ملک را ضمیمه کند. در صورتی که یکی از مالکان از همکاری امتناع کند، نام او به عنوان خوانده ذکر میشود.
رسیدگی در دادگاه حقوقی:
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در این مرحله، قاضی پس از بررسی مدارک، در صورت لزوم، موضوع را برای بررسی دقیق به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.
ارجاع به کارشناس و ارزیابی فنی:
کارشناس موظف است بررسی کند که آیا ملک از نظر فنی امکان تفکیک دارد یا خیر و اگر دارد، نقشه پیشنهادی تفکیک را ارائه کند.
صدور رأی و اجرای حکم:
در صورت تأیید کارشناسی و احراز مالکیت، دادگاه حکم الزام به تفکیک ملک صادر میکند. پس از قطعیت، اداره ثبت اسناد مکلف به اجرای تفکیک و صدور اسناد تفکیکی است.
از آنجا که هر مرحله نیاز به دقت ثبتی دارد، همراهی با یک وکیل باتجربه باعث میشود از بروز اشتباهات اجرایی و اطاله دادرسی جلوگیری شود.
نقش وکیل در دعوای الزام به تفکیک ملک
دعاوی ملکی از جمله دشوارترین دعاوی حقوقی هستند که ظرافت ثبتی و حقوقی زیادی دارند. در پروندههای الزام به تفکیک، نقش وکیل ملکی کلیدی است.
وکیل در ابتدا با بررسی سند رسمی و وضعیت ثبتی ملک، امکان تفکیک را ارزیابی میکند. سپس با تنظیم دادخواست دقیق و مستند، روند دادرسی را آغاز میکند تا هیچ خلأ قانونی باعث رد یا تأخیر پرونده نشود.
در جریان رسیدگی نیز، وکیل با پیگیری پرونده و ارائه لوایح دفاعیه مستدل، مانع از اعمال تفکیک ناصحیح یا تضییع حق موکل میشود. در نهایت، وکیل میتواند مراحل اجرای حکم در اداره ثبت را نیز دنبال کند تا سند تفکیکی جدید برای موکل صادر گردد.
اگر درگیر اختلاف بر سر تفکیک ملک هستید، مشاوره با وکیل حقوقی تهران میتواند از سردرگمی و اتلاف وقت جلوگیری کند.
تماس با موسسه حقوقی راهیان عدالت: 09121304085
سوالات متداول
۱. تفاوت تفکیک و افراز ملک در چیست؟
در تفکیک، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم میشود ولی ممکن است همچنان مشاع باقی بماند. در افراز، مالکیت قطعاً از حالت مشاع خارج شده و سهم هر شریک مشخص میشود.
۲. آیا برای تفکیک ملک نیاز به رضایت همه مالکان است؟
بله، مگر آنکه یکی از شرکا همکاری نکند که در آن صورت میتوان از دادگاه الزام او را خواست.
۳. چقدر زمان میبرد تا حکم تفکیک صادر شود؟
بسته به تعداد شرکا، پیچیدگی اسناد و نظر کارشناس معمولاً بین ۶ تا ۱۲ ماه طول میکشد.
۴. آیا قولنامه یا مبایعهنامه برای طرح دعوا کافی است؟
خیر، اصل سند رسمی مالکیت لازم است. قولنامه صرفاً میتواند دلیل تعهد فروشنده به تفکیک باشد، نه مالکیت.
۵. آیا میتوان پس از صدور حکم تفکیک سند مستقل گرفت؟
بله، پس از اجرای حکم توسط اداره ثبت، برای هر واحد یا قطعه سند رسمی تفکیکی صادر میشود.
جمع بندی
دعوای الزام به تفکیک ملک ابزاری قانونی برای حل اختلافات میان شرکای ملک یا خریداران آپارتمان های نوساز است . اما برای موفقیت در این مسیر، احراز مالکیت رسمی ، بررسی وضعیت ثبتی و طرح دقیق دادخواست ضروری است . حضور وکیل متخصص دعاوی ملکی در تمام مراحل ، از ثبت دادخواست تا اجرای حکم ، تضمین می کند که حقوق شما به بهترین شکل رعایت شود .
اگر درگیر پرونده تفکیک ملک هستید یا یکی از شرکا از همکاری خودداری می کند ، همین امروز با موسسه حقوقی راهیان عدالت تماس بگیرید تا بهترین راهکار قانونی را دریافت کنید .
09121304085