سرقفلی چیست؟

آشنایی با سرقفلی

یکی از مهم‌ترین مسائلی که در بحث اجاره اماکن تجاری پیش می‌آید، بحث «حق کسب و پیشه یا تجارت» و سر قفلی است. با وجود تفاوت بنیادینی که بین این دو وجود دارد، متأسفانه عموم جامعه، و بعضاً قضات و وکلا، این دو را به جای هم به کار می‌برند؛ توجه به مفهوم صحیح هر یک از دو مورد بالا ضروری بوده و باید به تعریف درست هر یک مبادرت گردد. در اینجا هر یک از این دو مفهوم و تفاوتشان با یکدیگر، در پرتو قوانین موجر و مستأجر 1356 و 1376، به اختصار مورد بررسی قرار خواهد گرفت:

مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت در سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستأجر 1356، که حق «کسب و پیشه یا تجارت» موضوع حکم قرار گرفته، تعریفی از حق مزبور ارائه نگردیده است؛ بنا بر تعریفی که حقوق‌دانان از جمله آقای بهمن کشاورز ( وکیل ملکی ) ارائه فرموده‌اند، حق «کسب و پیشه یا تجارت» عبارت است از:

«حقی مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب و پیشه یا تجارت تحقق می‌یابد و قابلیت انتقال به غیر را– توأم با منافع عین مستأجره– دارد.»

بدین ترتیب ایجاد حق «کسب و پیشه یا تجارت» امر قهری و خود به خودی ندارد و ارتباطی به اراده طرفین ندارد.

حق سرقفلی چیست؟

در صورتی که قرارداد اجاره‌ی محل تجاری در زمان حکومت قانون 1356 منعقد گردیده باشد برای مستأجر آن محل حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی به وجود می‌آورد؛ در خصوص ایجاد حق «کسب و پیشه یا تجارت» در اجاره اماکن باید توجه داشت که:

قصد طرفین بر نوع استفاده از محل استیجاری در تحقق حق «کسب و پیشه یا تجارت» اهمیت فراوان دارد؛

بنابراین اگر بنا بر توافق طرفین از محل استیجاری به منظور کسب و پیشه یا تجارت استفاده شود؛ نوع کاربری ملک در تحقق یا عدم تحقق حق «کسب و پیشه یا تجارت» اهمیت ندارد؛ بنابراین اگر کاربری ملکی طبق مقررات و ضوابط شهرداری مسکونی یا اداری باشد اما مستأجر با اذن و رضایت موجر در آن محل به کسب و کار- مثل لباس فروشی- بپردازد برای مستأجر علی‌القاعده حق «کسب و پیشه یا تجارت» به وجود خواهد آمد.

اگر طرفین توافق نموده باشند که از محل استیجاری برای مقاصدی غیر از کسب و پیشه یا تجارت استفاده شود و با این وجود مستأجر محل را برای کسب و پیشه یا تجارت اختصاص دهد، مستحق مطالبه حق «کسب و پیشه یا تجارت» نخواهد بود.

در صورتی که مستأجر بدون رضایت موجر در محل استیجاری به کسب و پیشه یا تجارت بپردازد و متعاقباً با اخطار شهرداری مبنی بر تخلف و تعطیلی محل، جریمه‌های متعلقه را پرداخته و کاربری ملک را از مسکونی به تجاری تغییر دهد، مستحق مطالبه حق «کسب و پیشه یا تجارت» نخواهد بود.

اگر کسب و پیشه یا تجارت مستأجر به دلیل نداشتن پروانه کسب یا مخالفت با ضوابط شهرداری غیر مجاز باشد، در صورتی که مستأجر با رضایت موجر به آن شغل پرداخته باشد می‌تواند از موجر حق «کسب و پیشه یا تجارت» خود را مطالبه نماید هر چند که کسب و پیشه یا تجارت غیر مجاز مستأجر به تعطیلی محل کسب یا جریمه منتهی گردد.

برای مشاغلی چون پزشکی و وکالت که قائم به شخص هستند، حق «کسب و پیشه یا تجارت» ایجاد نمی‌گردد.

مشاغلی چون دائر نمودن دفاتر اسناد رسمی، انبار کالا- مشروط به اینکه برای عرضه کالا به دیگران یا نگهداری از کالای غیر باشد-، اماکن آموزشی که دولتی نبوده و به قصد انتفاع تشکیل شده است، موجد حق «کسب و پیشه یا تجارت» می‌باشد.

اگر بانک محلی را اجاره نموده باشد و مشمول قانون 1356 باشد، بانک مستحق حق «کسب و پیشه یا تجارت» خواهد بود. (نظریه شماره 214/7-5/2/1363 اداره کل حقوقی قوه قضایئه)

موارد عدم ایجاد حق سرقفلی

چنانکه در بالا اشاره شد هر گاه قرارداد اجاره‌ی محل تجاری در زمان حکومت قانون 1356 منعقد گردیده باشد برای مستأجر آن محل حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی به وجود می‌آید؛ با این همه باید دانست که برخی موارد از این قاعده استثنا شده است:

قراردادهای مشمول قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365: طبق این قانون در صورتی که قرارداد اجاره به موجب سند رسمی منعقد گردد و مستأجر هیچ گونه وجهی بابت «سرقفلی» یا «پیش پرداخت» در حق موجر پرداخت ننموده باشد، برای مستأجر محل تجاری حق «کسب و پیشه یا تجارت» ایجاد نگردیده و به صرف انقضای مدت موجر می‌تواند بدون آنکه ملزم به پرداخت هر گونه وجهی بابت حق «کسب و پیشه یا تجارت» باشد، تخلیه محل را درخواست نماید.

باید توجه داشت که اگر قرارداد اجاره پیش از تاریخ تصویب این قانون (یعنی پیش از تاریخ 15/8/1365) منعقد شود- اعم از آنکه سند اجاره رسمی باشد یا عادی- و پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون به موجب سند رسمی تمدید گردد مورد مشمول قانون فوق نبوده و به مستأجر حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی تعلق خواهد گرفت. (نظریه شماره 5962/7-19/8/1377 اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

نکته مهم دیگر آن که اگر قرارداد اجاره‌ای پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون فوق به موجب سند رسمی منعقد شده و مستأجر مبلغی بابت «سرقفلی» یا «پیش پرداخت» در حق موجر تأدیه ننموده باشد، و پس از انقضای اجاره طرفین با سند عادی اجاره را تمدید نمایند، علی‌القاعده مستأجر هنگام تخلیه عین مستأجره مستحق دریافت حق «کسب و پیشه یا تجارت» خواهد بود.

لایحه قانونی نحوه واگذاری اماکن و میادین و غرفه‌ها به منظور ایجاد تسهیل در تهیه و توزیع میوه و تره بار و فرآورده‌های کشاورزی (مصوب 5/10/1358): اماکنی که شهرداری در اجرای ای قانون اجاره می‌دهد مشمول حق «کسب و پیشه یا تجارت» نخواهد بود.

لایحه قانونی واگذاری و تخلیه اماکن و محل‌ها در فرودگاه‌های کشور (مصوب 2/7/1358): طبق این قانون اماکنی در فرودگاه‌ها به منظور دایر کردن فروشگاه، رستوران و موارد مشابه به اجاره داده می‌شود مشمول حق «کسب و پیشه یا تجارت» نخواهد بود.

در صورتی که پدری به ولایت از فرزند خود مغازه او را اداره نماید، برای پدر حق «کسب و پیشه یا تجارت» نخواهد شد. (نظریه مشورتی شماره 93/7-17/3/1378 اداره کل حقوق قوه قضائیه)

در خصوص این که آیا اسقاط ارادی حق «کسب و پیشه یا تجارت» در زمان تنظیم اجاره‌نامه صحیح است یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد. ظاهراً تمایل مراجع قضایی این است که اسقاط حق «کسب و پیشه یا تجارت» را به جهت مخالفت با حکم ماده 30 قانون 1356 باطل قلمداد نمایند.

با این وجود باید توجه نمود که برخی از مراجع قضایی و برخی از حقوق‌دانان اسقاط ارادی حق «کسب و پیشه یا تجارت» را صحیح قلمداد می‌نمایند. (برای بحث تفصیلی بنگرید به: بهمن کشاورز، «سرقفلی» و حق «کسب و پیشه یا تجارت» در حقوق ایران و فقه اسلام، تهران، انتشارات کشاورز، 1392، صص 255-249

موارد سقوط سرقفلی

در بعضی موارد حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی ، کلاً یا جزئاً، ساقط می‌شود:

سقوط کامل حق «کسب و پیشه یا تجارت»

تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره: در صورتی که به جهت تعدی یا تفریط مستأجر حکم تخلیه صادر شود، مستأجر نمی‌تواند حق «کسب و پیشه یا تجارت» را مطالبه نماید؛ در اینجا توجه به چند نکته ضروری است:

به طور کلی دادگاه‌ها تصرفات مستأجر را که به اصل و اساس عین مستأجره لطمه وارد آورد یا چیزی کلی را به عین مستأجره اضافه کند یا از آن کم نماید، حسب مورد تعدی یا تفریط محسوب می‌نمایند؛ اما اگر تغییراتی که مستأجر در عین مستأجره ایجاد نموده است به اصل و اساس ملک لطمه وارد نیاورد و برای بهتر استفاده کردن باشد تعدی یا تفریط محسوب نمی‌شود.

بر این اساس تغییر درها، عوض کردن مصالح کف ساختمان (مثل جایگزینی سرامیک با سنگ)، احداث دست‌شویی، ایجاد تقسیمات جدید در عین مستأجره با مصالح سبک- علی‌الاصول- تعدی یا تفریط محسوب نمی‌شود؛ اما احداث دیوار با مصالح سنگین به نحوی که به پایه‌ها و تیرهای حمال ساختمان فشار غیر متعارف وارد آورد، احداث بالکن در مغازه با مصالح سنگین و مواردی از این قبیل می‌تواند تعدی یا تفریط به شمار آید.

به نظر می‌رسد وفق نظریه اکثریت در صورتی که عین مستأجره به جهتی مانند آتش سوزی تلف شود، عقد اجاره به حکم مواد 483 و 469 ق.م پایان می‌یابد.

(منفسخ می‌شود)؛ بنابراین مستأجر مکلف به تسلیم عرصه (زمین) عین مستأجره به موجر است و اگر مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد یا بنایی احداث نماید غاصب محسوب شده و موجر می‌تواند خلع ید یا قلع و قمع مستحدثات را درخواست نماید. آنچه مهم می‌نماید توجه به این نکته است که مستأجر در صورت تلف شدن عین مستأجره بنا بر قاعده می‌تواند حق «کسب و پیشه یا تجارت» مطالبه نماید.

تغییر نحوه استفاده از سرقفلی

تغییر شغل در صورتی که بدون رضایت موجر باشد، از موجبات تخلیه و سقوط کامل حق «کسب و پیشه یا تجارت» می‌باشد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل پیشین باشد؛ در اینجا توجه به چند نکته ضروری است:

در صورتی که مستأجر شغلی انتخاب نماید که بهتر از شغل پیشین است اما با آن مشابهت عرفی ندارد، باز هم مستأجر متخلف محسوب و مشمول بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر قرار گرفته و از حق «کسب و پیشه یا تجارت» محروم می‌گردد.

در صورتی که مستأجر با اذن مالک محل سکنی را تبدیل به محل کار کند مستحق حق «کسب و پیشه یا تجارت» خواهد بود، هر چند که بدواً چیزی به عنوان سرقفلی به مالک نپرداخته باشد. (نظریه مشورتی اداره کل محترم قوه قضائیه به نقل از: امیر حسین آبادی و غلامرضا شهری، مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری در مسائل مدنی از 1358 به بعد، تهران، روزنامه رسمی کشور، 1368، ص 456.)

در تشخیص مشابهت عرفی شغل جدید به میزان خسارتی که از تغییر شغل به مورد اجاره یا موجر وارد می‌شود، توجه می‌گردد؛ بنابراین اگر شغل جدید به افزایش حق «کسب و پیشه یا تجارت» منتهی شود- مانند تغییر قصابی به لوازم یدکی فروشی-  می‌توان گفت مستأجر مرتکب تخلف شده و مستحق حق سرقفلی نمی‌باشد.

عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره بها در ساقط شدن سرقفلی

نپرداختن اجاره بها در موعد مقرر می‌تواند به تخلیه عین مستأجره و سقوط کامل حق «کسب و پیشه یا تجارت» منتهی گردد؛ بند 9 و تبصره‌های 1 و 2 ماده 14 قانون 1356 به بیان این حکم اختصاص یافته است؛ در اینجا باید به چند نکته توجه نمود:

برای اینکه نپرداختن اجاره بها به تخلیه و سقوط کامل حق «کسب و پیشه یا تجارت» منتهی شود، موجر باید پرداخت اجاره بها را به وسیله اخطاریه یا اظهارنامه موضوع بند 9 ماده 14 قانون 1356 تقاضا نموده باشد و اثبات عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر با هر دلیل دیگر از جمله اقرار خود مستأجر مؤثر در مقام نیست. بنابراین:

در جایی که برای اجاره سند رسمی تنظیم گردیده باشد، عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر لزوماً باید به وسیله ارسال اخطاریه توسط دفتر خانه تنظیم کننده سند محرز شود و در اینجا ارسال اظهارنامه اثری ندارد؛

در صورتی که اجاره‌نامه به موجب سند عادی تنظیم شده باشد، باید اظهار نامه فرستاده شود.

در صورتی که برای اجاره سند رسمی تنظیم گردیده باشد اما بعداً با توافق طرفین میزان اجاره بها افزایش یافته باشد:

اگر تعدیل (افزایش) اجاره بها به موجب حکم دادگاه بوده باشد، موجر باید به استناد سند رسمی اجاره و حکم دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها از دفتر خانه تنظیم کننده سند رسمی تقاضا نماید که برای مستأجر متخلف اخطاریه فرستاده شود؛

اگر افزایش اجاره بها به موجب سند عادی باشد، برای اطمینان بهتر است که موجر اجاره بهای پیش بینی شده در سند رسمی را به موجب اخطاریه دفتر تنظیم کننده اجاره نامه و میزان اضافه شده را به وسیله اظهارنامه مطالبه نماید تا بتواند از مزایای بند 9 ماده 14 قانون 1356 و تبصره‌های 1 و 2 آن بهره‌مند شود.

ساقط شدن سرقفلی در صورت عدم حضور مستأجر برای تنظیم اجاره‌نامه رسمی

در صورتی که موجر طبق مواد 7 و 9 قانون 1356 مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره اقامه دعوی نموده و مستأجر در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی اجاره حاضر نگردد، موجر می‌تواند بدون آن که ملزم به پرداخت حق سرقفلی باشد، تخلیه عین مستأجره را درخواست نماید.

سقوط نصف حق سرقفلی

در صورتی که مستأجر حق انتقال عین مستأجره به غیر را نداشته باشد اما آن را به دیگری انتقال دهد، موجر می‌تواند با پرداخت نصف حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی تخلیه محل را درخواست نماید. در اینجا چند نکته قابل ذکر است:

مفهوم انتقال به غیر در سقفلی

آنچه اهمیت دارد این است که مستأجر محل اجاره را- اعم از آنکه وجهی دریافت نموده باشد یا خیر- در اختیار غیر قرار دهد. در اینجا عنوان انتقال تغییری در حکم ایجاد نمی‌نماید؛ پس اگر مستأجر با عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی نیز عین مستأجره را در اختیار غیر قرار دهد، موجر می‌تواند با پرداخت نصف حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی عین مستأجره را تخلیه نماید.

شرکت در محل استیجاری در سرقفلی

به نظر می‌رسد مستأجری که حق انتقال منافع را به غیر ندارد اگر با شخصی (ثالث) شریک شود، به این نحو که محل کسب از مستأجر و سرمایه از هر دو طرف یا محل کسب از طرف مستأجر و سرمایه از طرف ثالث باشد، حق مستأجر بر کل حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی ساقط گردیده و به دلیل تخلف، مستأجر صرفاً مستحق نیمی از حق «کسب و پیشه یا تجارت» می‌باشد.

نکته مهم آن که به نظر می‌رسد با عنایت به اینکه مستأجر و ثالث با یکدیگر شراکت داشته‌اند، ثالث نیز در حق «کسب و پیشه یا تجارت» به سهیم است به ویژه در صورتی که مستأجر بابت در اختیار گذاشتن محل کسب مبلغی از ثالث دریافت نموده باشد.

نوع سند در سرقفلی

مستأجر در صورتی که بدون داشتن حق انتقال به غیر رأساً به انتقال عین مستأجره به غیر اقدام نماید- اعم از آنکه انتقال به موجب سند رسمی باشد یا عادی- موجر با پرداخت نصف حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی می‌تواند تخلیه عین مستأجره را درخواست نماید.

طرف دعوی تخلیه در سرقفلی

به نظر می‌رسد اگر مستأجری که حق انتقال به غیر ندارد، از تعهد خود تخلف نماید و عین مستأجره را به غیر واگذار کند اقامه دعوی توسط موجر علیه مستأجر کافی باشد؛ با این وجود با توجه به رویه برخی از محاکم و نظر به لزوم دور اندیشی در اقامه دعوی توصیه می‌شود موجر دعوی را علیه هر دو شخص- مستأجر و انتقال گیرنده ثالث- مطرح نماید.

مفهوم سرقفلی چیست؟

سرقفلی عبارت است از: «وجهی که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم از او دریافت می‌کند یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از وی می‌گیرد.»

در نتیجه می‌توان اظهار داشت سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن جنبه قهری و خود به خودی ندارد. از تعریفی که ارائه شد به روشنی معلوم می‌گردد که حق سرقفلی مفهومی مستقل از سرقفلی دارد.

با این وجود در عرف حق «کسب و پیشه یا تجارت» یا سرقفلی همواره مفهومی نامعلوم داشته و غالباً تجار و بازرگانان از عبارت « سرقفلی » استفاده می‌نمایند. به هر حال در قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 صرفاً «سرقفلی» مورد شناسایی قرار گرفته و متأسفانه حق «کسب و پیشه یا تجارت» در این قانون مغفول مانده است؛ به این ترتیب از زمان تصویب این لازم‌الاجرا شدن این قانون حق «کسب و پیشه یا تجارت» دیگر محقق نشده است.

تعیین قانون حاکم بر عقد اجاره سرقفلی

تا پیش از تصویب قانون 1376 در تعیین قانون حاکم بر عقد اجاره دشواری چندانی وجود نداشت؛ به این نحو که اجاره اماکن تجاری تابع قانون 1356 و اجاره اماکن مسکونی تابع قانون 1362 بود. البته در این خصوص باید به مفاد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 نیز توجه داشت.

اما با تصویب قانون 1376 تعیین قانون حاکم بر عقد اجاره کمی دشوار گردید؛ از آنجا که قراردادهای اجاره‌ای که در زمان هر یک از قوانین پیشین منعقد گردیده حقوق «مکتسبه‌ای» برای مستأجرین ایجاد نموده است و قانون سال 1376 نمی‌تواند آن‌ها را از بین ببرد، قانون 1376 صرفاً بر اجاره‌هایی که از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون تصویب شده‌اند حاکم خواهد بود؛ این معنی از ماده 1 قانون 1376 و ماده 11 همان قانون فهمیده می‌شود. بنابراین:

قراردادهای اجار‌ه‌ای که پیش از تاریخ 17/6/1376- یعنی تاریخ تصویب قانون 1376- منعقد شده‌اند:

در صورتی که موضوع قرارداد ملک مسکونی بوده باشد تابع قانون 1362 و اگر عین مستأجره برای کسب و پیشه یا تجارت باشد تابع قانون 1356 یا قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 خواهد بود.

با این وجود نباید پنداشت تمام قراردادهای اجاره‌ای که پس از تاریخ 1/7/1376 منعقد گردیده‌اند تابع قانون 1376 می‌باشد؛ زیرا برای آن که قانون مزبور بر قرارداد اجاره حاکم باشد اجاره‌نامه باید دارای شرایط شکلی‌ای باشد که به موجب این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن مقرر گردیده است؛ این شرایط شکلی عبارتند از:

1. اجاره نامه باید کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد؛ مواد 2 و 3 قانون 1376؛
2. لزوم قید مدت در اجاره نامه؛
3. امضای موجر و مستأجر؛ ماده 2 قانون 1376؛
4. گواهی دو نفر شاهد معتبر؛ ماده 2 قانون 1376؛

در صورتی که هر یک از شرایط فوق رعایت نگردد قرارداد اجاره از شمول قانون فوق خارج و مشمول قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی بوده و موجر از امتیازات پیش بینی شده در این قانون، مانند دستور تخلیه، بهره‌مند نخواهد بود.

نا گفته نماند که در حکومت قانون 1356 و 1362 اماکنی که منافعشان به دیگری تملیک می‌گشت- اعم از آن که به موجب عقد اجاره، صلح یا هر عقد دیگری- مشمول قوانین مزبور قرار می‌گرفت؛ اما با تصویب قانون 1376 صرفاً قراردادهای اجاره تابع قانون مزبور بوده (بند 3 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون 1376) و اگر منافع با عقودی مانند صلح منعقد شود به نظر قانون مدنی بر موضوع حکومت خواهد داشت.

2.موارد تحقق «سرقفلی»؛ تحلیل ماده 6 قانون 1376

در صورتی که قرارداد اجاره منعقد شده مشمول قانون 1376 باشد، «سرقفلی» در موارد زیر قابل تحقق می‌باشد:

1/2.ایجاد حق مطالبه سرقفلی برای مستأجر در صورت پرداخت مبلغی تحت عنوان «سرقفلی» به مالک در هنگام انعقاد قرارداد اجاره

طبق ماده 6 قانون 1376 مستأجر در صورتی که در هنگام انعقاد قرارداد اجاره به مالک «سرقفلی» پرداخته باشد، در زمان تخلیه ملک مستحق دریافت «سرقفلی» پرداخت شده به نرخ عادله روز می‌باشد. در اینجا باید توجه داشت که:

1. وفق ماده 6 قانون 1376 «سرقفلی» صرفاً در صورتی که ملک استیجاری «تجاری» باشد قابل تحقق است؛ در حالی که دیدیم حق «کسب و پیشه یا تجارت» در ملک غیر تجاری نیز تحت شرایطی به وجود می‌آمد.
2. اگر کسی ملک غیر تجاری اجاره نموده و وجهی به عنوان «سرقفلی» پرداخت نماید، حقی تحت عنوان «سرقفلی» برای او ایجاد نشده و طبق ماده 10 قانون 1376 می‌تواند آنچه را به مالک پرداخت نموده استرداد نماید.

2/2.ایجاد حق مطالبه «سرقفلی» برای مستأجر در صورت تخلیه ملک پیش از انقضاء مدت اجاره به درخواست مالک

ممکن است مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجهی بابت «سرقفلی» به مالک نداده باشد، با این وجود اگر مالک از مستأجر تقاضا نماید که پیش از انقضاء مدت اجاره ملک استیجاری را تخلیه نماید، مستأجر می‌تواند در قبال این درخواست «سرقفلی» مطالبه نماید. (ماده 6 قانون 1376)

3/2.ایجاد حق مطالبه «سرقفلی» برای مستأجر در قبال اسقاط شروط ضمن عقد

ممکن است در عقد اجاره شروطی به نفع مستأجر برقرار شده باشد، مانند اینکه موجر مکلف گردیده باشد هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به مستأجر اجاره دهد، در این موارد مستأجر می‌تواند در قبال اسقاط حقوقی که از شروط ضمن عقد برای او حاصل شده است، «سرقفلی» مطالبه نماید. (مواد 7 و 8 قانون 1376)

4/2.انتقال منافع توسط مستأجر به غیر و ایجاد حق مطالبه «سرقفلی» برای مستأجر دست دوم

طبق قانون 1376 کسی که ملکی را اجاره می‌نماید می‌تواند آن را به غیر انتقال دهد مگر آنکه این حق از وی سلب شده باشد. (ماده 1 قانون 1376 ناظر به ماده 474 ق.م و ماده 6 قانون 1376) در حالت باید به بررسی این موضوع پرداخت که مستأجر دست دوم تحت چه شرایطی می‌تواند هنگام تخلیه ملک « سرقفلی » مطالبه نماید.

باید توجه داشت که مستأجر دست اول ممکن است ملک استیجاری را برای پاره‌ای از مدت باقی مانده اجاره دهد یا برای تمام باقی مانده مدت ملک را به دیگری واگذار نماید. در زیر حالات مختلف بررسی خواهد شد:

مستأجر دست اول ملک را برای پاره‌ای از باقی مانده مدت اجاره می‌دهد: برای مثال مستأجر دست اول ملک را برای مدت سه اجاره نموده و پس از گذشتن 6 ماه از عقد اجاره آن را برای مدت یک سال به غیر واگذار می‌نماید؛

در این حالت پس از انقضای مدت اجاره دوم، مستأجر دست دوم مکلف است ملک را به مستأجر دست اول تحویل نماید؛ در اینجا اگر مستأجر دست دوم وجهی بابت «سرقفلی» به مستأجر دست اول پرداخته باشد می‌تواند آنچه را پرداخت نموده است در هنگام تخلیه از مستأجر دست اول مطالبه نماید.

مستأجر دست اول ملک را برای تمام مدت باقی مانده به غیر اجاره دهد: برای مثال مستأجر دست اول ملک را برای مدت 2 سال اجاره نموده و پس از گذشتن یک سال از عقد اجاره آن را برای یک سال به غیر واگذار نماید؛ در این حالت مستأجر دست دوم ممکن است برای اجاره ملک مبلغی تحت عنوان « سر قفلی » به مستأجر دست اول پرداخت نموده باشد؛ مستأجر دست دوم صرفاً در حالتی می‌تواند از مالک «سرقفلی» مطالبه نماید که مستأجر دست اول به مالک مبلغی تحت عنوان «سرقفلی» پرداخت نموده باشد. (مستفاد از تبصره 1 قانون 1376)

ممکن است مستأجر دست اول که در ضمن عقد اجاره وفق مواد 7 و 8 قانون 1376 حقوقی را بدست آورده است، ملک استیجاری را برای پاره‌ای از مدت زمان باقی مانده یا برای تمام مدت باقی مانده به غیر اجاره داده و «سرقفلی» دریافت نماید، به نظر می‌رسد در این حالت برای مستأجر دست دوم حق مطالبه «سرقفلی» به وجود نخواهد آمد.

موارد عدم حق مطالبه «سرقفلی» توسط مستأجر؛ تحلیل ماده 9 قانون 1376

طبق ماده 9 قانون 1376 در موارد زیر مستأجر حق مطالبه «سرقفلی» نخواهد داشت:

1. در صورتی که مدت اجاره خاتمه یابد، مستأجر حق مطالبه «سرقفلی» نخواهد داشت هر چند که به مالک «سرقفلی» پرداخت نموده باشد یا حقوق ضمن عقد خود- از جمله حق انتقال به غیر- را استیفا ننموده باشد.
2. در صورتی که مستأجر به موجر «سرقفلی» پرداخت ننموده باشد، تحت هیچ حالتی نمی‌تواند از مالک «سرقفلی» مطالبه نماید، حتی اگر حقوق خود را کامل استیفاء ننموده باشد و پیش از پایان مدت ملک تخلیه شود.
3. مستأجر در صورتی که کلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفا نموده باشد- برای مثال در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که موجر تا 5 سال ملک استیجاری را به همان مبلغ به مستأجر اجاره دهد و به این تعهد خود عمل نموده باشد- حق مطالبه «سرقفلی» نخواهد داشت اگر چه در زمان انعقاد اجاره به مالک «سرقفلی» پرداخت نموده باشد.

تعارض مواد 6 و 9 قانون 1376 در خصوص حق مطالبه «سرقفلی»

چنانکه ملاحظه می‌شود برخی از حالات مذکور در ماده 9 با مفاد ماده 6 و تبصره‌ی 2 آن در تعارض است که در زیر به بررسی آن خواهیم پرداخت:

1. تعارض تبصره 2 ماده 6 و ماده 9 قانون 1376: بر مبنای آنچه در بالا توضیح داده شد طبق ماده 6 قانون 1376 و تبصره 2 آن در صورتی که مستأجر در بدو عقد اجاره به مالک «سرقفلی» پرداخت نموده باشد، در هنگام تخلیه ملک مستحق مطالبه «سرقفلی» است، در حالی که طبق ماده 9 قانون 1376 اگر مدت عقد اجاره منقضی شود مستأجر استحقاق دریافت «سرقفلی» را ندارد هر چند که در بدو عقد به مالک «سرقفلی» پرداخت نموده باشد. در خصوص این تعارض تا کنون پاسخ قانع کننده‌ای داده نشده است، با این وجود به بعضی دادگاه‌ها به پذیرش این نظر تمایل دارند که ماده 9 به گونه‌ای تفسیر شود که در این مواردی که مستأجر در بدو عقد «سرقفلی» پرداخته است، در پایان مدت بتواند آن از مالک «سرقفلی» مطالبه نماید.
2. در صورتی که مالک پیش از پایان مدت عقد تقاضای تخلیه ملک را نماید مستأجر می‌تواند در قبال پذیرش این پیشنهاد مبلغی تحت عنوان «سرقفلی» مطالبه نماید؛ طبق ماده 9 قانون 1376 در این حالت حق مطالبه «سرقفلی» صرفاً در صورتی است که مستأجر به مالک «سرقفلی» پرداخت نموده باشد.
3. مبلغ «سرقفلی»

از مواد قانون 1376 برداشت می‌شود که در اکثر مواردی که حق مطالبه «سرقفلی» متصور است، نظر شخصی که حق مطالبه «سرقفلی» را دارد بر دیگری تحمیل می‌شود؛ زیرا شخص اخیر یا باید مطابق نظر صاحب حق «سرقفلی» را پرداخت نماید یا از خیر آن بگذرد:

1. زمانی که مستأجر می‌خواهد ملک را از مالک آن اجاره نماید، مالک می‌تواند هر مبلغی را به عنوان «سرقفلی» تعیین نماید.
2. در صورتی که مستأجر ضمن عقد اجاره طبق مواد 7 و 8 قانون 1376 برای خود حقوق تحصیل نموده باشد، مالک باید در صورت تمایل به اسقاط این حقوق هر مبلغی را که مستأجر به عنوان «سرقفلی» مطالبه نموده است پرداخت نماید یا از اسقاط حقوق صرف نظر کند.
3. در صورتی که مالک پیش از پایان مدت اجاره تخلیه ملک را تقاضا می‌نماید، مستأجر می‌تواند در ازای پذیرش پیشنهاد مالک هر مبلغی را به عنوان «سرقفلی» تعیین نماید.
4. در صورتی که مستأجر دست اول حق انتقال اجاره را دارد می‌تواند هر مبلغی را که تمایل دارد تحت عنوان «سرقفلی» از مستأجر دست دوم مطالبه نماید.
5. به نظر می‌رسد تنها حالتی که برای تعیین سرقفلی هیچ یک از طرفین بر تعیین مبلغ «سرقفلی» تسلط ندارد مورد تبصره 2 ماده 6 قانون 1376 باشد؛ طبق این تبصره «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» لازم به ذکر است که در این حالت طرفین می‌توانند بر مبلغ «سرقفلی» توافق نمایند.